2022.7.25 リースバックとリバースモーゲージ

目次

 はじめに

リースバックの仕組み

 リースバックのトラブル

 リースバックのメリット・デメリット

 リースバックを利用する人

 リバースモーゲージとの違い

 まとめ

参考

 はじめに

 国交省の定義では、「リースバック」を、「 住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス 」としています。

「消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会」では、高齢者世帯を中心に住み替え、 建て替え資金の確保等を目的として、リースバックを活用した不動産取引が徐々に増加傾向にあるとしています。

リースバックの仕組み

①リースバック業者に、家を売却する。

②売却代金を受け取る。不動産ローンが残っている場合は、売却金額で住宅ローンを完済する。

 所有権が移転するため、担保を解除する必要があるので、売却価格が住宅ローンの在勤を下回る場合は、契約できません。

③リースバック事業者から賃貸者鵜契約を結ぶ

④そのまま住み続ける

となります。しかし、トラブルが少なからず発生しており国交省は、ガイドラインを作成しています。

リースバックのトラブル

トラブルの例として、

強引な勧誘で契約してしまい、解約を申し出たら高額な違約金を請求された。

支払い賃料の合計額が、数年で売却価格を超える

市場での取引価格より著しく低額な代金で売却してしまった。

売却後の賃貸借契約が定期借家契約となり、2~3年で退去することになった

などのトラブルがあるようです。

 リースバックのメリット・デメリット

メリットは、

・現金を得られる。資金の使い道は自由

・引越さなくてよい

・住宅ローンや固定資産税等の支払いがなくなる

・見た目には、売却したことがわからない(周りに知られない)

・買戻し特約が付けらえる場合がある。

デメリットは、

 ・家賃が発生する。(買取価格の7~13%とほど)

 ・土地建物の所有権がなくなる

 ・家の売却価格が、相場の7~8割と安くなる傾向にある

 ・リースバックの条件が定期借家契約の場合は、短期間で退去する必要がある

 ・買い戻す場合は、売却時より高くなる場合がある

 ・修繕費が特約で借主負担となっている場合がある

 リースバックを利用する人

 では、どういった方がリースバックを利用するのでしょうか?

・高齢者施設への住み替えに利用

 自宅を売却して、高齢者施設の一時金などに充てる

 ・子の住宅をリースバックするして、実家を2世帯住宅に建て替える

 などです。

 もちろん、住宅以外もリースバックはされています。自社ビルだったオフィスをオフバランス化するのに利用したりします。

 リバースモーゲージとの違い

 リースバックは、家の売買と賃貸を組み合わせた仕組みです。似たサービスにリバースモーゲージというのがあります。違いは何でしょうか?

リバースモーゲージは、主に金融機関が取り扱っています。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りる制度です。不動産の所有権はお金を借りた人にあるので、固定資産税や維持費はお金を借りた人が払います。

お金を借りた人が亡くなられると、担保とした不動産を処分して借入金を返済します。

お金の使い道は、生活資金が多いようです。

毎月の返済は、金利分のみですが、長寿命化していますので長生きがリスクとなります。

 

まとめ

 国交省から「住宅のリースバックに関するガイドブック」が出ている

 トラブルが起こる可能性があるので、契約の内容をよく確認して契約しましょう

 リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りる制度

 

参考

「住宅のリースバックに関するガイドブック」 を公表しました 国交省

https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000174.html