2022.6.7  競売、公売の不動産物件

目次

 はじめに

 公売とは

 公売の参加資格

 競売とは

 公売と競売の違い

リスクが高いのはどちらか?

 参考

 はじめに

不動産の売買価格の上昇が止まらない昨今、競売や公売に興味が向いてしまいます。

リスクが高いため、市場価格より見積もり価格が低い傾向にあります。もちろん、入札なので見積もり価格で入手することはできないこともあります。競売と公売について考えてみましょう。

 競売、公売とは

 国税局によると公売とは、国税局又は税務署が差し押さえた財産を滞納国税に充てるため、広く不特定多数の買受希望者を募り、入札又は競り売りの方法によって売却することとしています。

 公売では、買受後の返品が認められないほか、品質・機能について保証がないため、一般的に市場価格より低い見積価額が設定されています。

※ 見積価額とは、公売財産の売却価額の最低額を示すものです。

取り扱われる財産は、土地・建物といった不動産のほか、宝飾品、美術品、家電製品、自動車など、様々な種類の財産を公売しています。

 公売の参加資格

次に該当する方を除き、原則としてどなたでも参加できます。

・公売財産を所有する滞納者

・国税庁、国税局、税務署の職員

・公売への参加を制限されている方

※ 公売財産(農地等)によっては、一定の資格が必要となる場合があります。

 競売とは、精選版 日本国語大辞典「競売」の解説によると、

① 売り手が一定の期日に買い手を集め、競争で値をつけさせて、最高価格を申し出た人に売ること。現在、法律では普通「けいばい」と読む。せりうり。オークション。

② 担保物件を債権者などの申し立てに基づいて、裁判所または執達吏が競売法によって売り払うこと。けいばい。

 公売と競売の違い

競売は、抵当権の実行・裁判所の判決によるもので民間による債権の回収方法です。債権者は銀行などの金融機関です。

公売は、税金の滞納による債権の回収方法であり、債権者は行政機関です。

また、入札が行なわれる場所と保証金が違います

 競売は、管轄の地方裁判所で行なわれます。保証金は売却基準価額に対する20%と定められています。

公売は、税務署や各自治体で行なわれます。保証金は見積り価格に対して10%となっています。

入札を検討する際の資料が違います。

競売には、裁判所で作成される資料があります。

この資料は、公告される数ヶ月前の情報ですが、債務者兼所有者や占有者からの聞き取り状況が記載されており、入札するのに非常に参考なります。

しかし、公売にはこのような物件の良し悪しを判断する材料がありません。全て自分で所有者・占有者情報を調査しなければならないのです。

支払いは、一括で現金が前提です。

リスクが高いのはどちらか?

公売の場合は、物件情報はないため、自分で調査しないといけないので公売と競売でどちらがリスクが高いかといえば、公売かと思います。特に不動産に関しては、所有者・占有者がわからないためです。

とはいいながらも、競売も資料はありますが、内見できない、欠陥があるかもしれないのは、公売と同じです。入札する場合は、よく調べるか専門家に相談した方がいいと思います。

所有権移転や、明け渡しの手続きに関しては、

競売は、落札すると裁判所が所有権移転登記を職権で行なうため、債務者兼所有者は無権利者となります。占有者がいる場合は、一定の条件に該当しますと退去してもらうことが出来ます。

債務者兼所有者や上記条件に該当の占有者が退去に応じない場合、引渡命令の申立てや強制執行の手続きが可能です。

公売は、所有権移転登記は申請する事により各自治体が行なってくれます。

明渡し関しては債務者兼所有者や占有者と直接の話し合いを自ら行なわなければなりません。

話し合いが出来ない、まとまらない状況であれば、まず裁判を行い、民事訴訟による判決をもって強制執行の手続きを経なければならない場合もあります。

非常に時間と費用が掛かってしまうことになります。

参考

ご存知ですか?公売  国税庁

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/campaign/h25/Dec/04.htm

公売手続の一般的な流れ 国税庁

https://www.koubai.nta.go.jp/auctionx/public/doc/flow.html

「競売」 精選版 日本国語大辞典「競売」の解説

https://kotobank.jp/word/%E7%AB%B6%E5%A3%B2-53003#E3.83.96.E3.83.AA.E3.82.BF.E3.83.8B.E3.82.AB.E5.9B.BD.E9.9A.9B.E5.A4.A7.E7.99.BE.E7.A7.91.E4.BA.8B.E5.85.B8.20.E5.B0.8F.E9.A0.85.E7.9B.AE.E4.BA.8B.E5.85.B8