2021.4.27 維持管理対策等級

建物が壊される理由に、間取りや階高、設備レベルなどが現状の生活レベルが昔と大きく異なり、既存の建物では対応しきれないということがあります。

前回の劣化対策で建物の構造は、長持ちしても、使い勝手等別の理由で壊されているのが現状です。

維持管理対策等級とは、住宅性能表示制度で建物を評価する項目のひとつです。

住宅の排水菅やガス管は、内外装などで隠されてしまうことが多いため、あらかじめ工夫しておかないと、漏水などの事故が発生した場合の点検や補修が困難となるなど、日常の維持管理に支障をきたします。

そこで、維持管理対策等級として、給排水菅・給湯管及びガス管に着目して、点検や清掃、補修のしやすさを評価しています。

維持管理対策と更新対策とに分けられており、それぞれ専用配管、共用配管にわかれています。さらに、住宅専用部の更新対策も考慮されています。

4-1 維持管理対策等級(専用配管)

等級は、特に配慮した措置(等級3)と基本的な措置(等級2)、その他(等級1)の違いがあります。

「特に配慮した措置」(等級3)とは下記のすべての対策を講じた場合で、

「基本的な措置」(等級2)はaとbの対策を講じた場合です。

 a.共同住宅等で他の住戸に入らずに専用配管の維持管理を行うための対策

  例)他の住戸の専用部分に当該住戸の配管をしないこと

 b.躯体を傷めないで点検及び補修を行うための対策

  例)配管が、貫通部を除き、コンクリートに埋め込まれていないこと

 c.躯体も仕上げ材も傷めないで点検、清掃を行うための対策

  例)点検等のための開口や掃除口が設けられていること

4-2 維持管理対策等級(共用配管)

等級は、特に配慮した措置(等級3)と基本的な措置(等級2)、その他(等級1)の違いを示しています。

「特に配慮した措置」(等級3)とは下記のすべての対策を講じた場合で、

「基本的な措置」(等級2)はaとbの対策を講じた場合です。

 a.躯体を傷めないで補修を行うための対策

  例)配管が、貫通部を除き、コンクリートに埋め込まれていないこと

 b.躯体も仕上げ材も傷めないで点検、清掃を行うための対策

  例)適切な点検等のための開口や掃除口が設けられていること

 c.躯体も仕上げ材も傷めないで補修を行うための対策

  例)適切な補修のための開口や人通孔が設けられていること

 d.専用住戸内に立ち入らずに点検、清掃及び補修を行うための対策

  例)共用配管が共用部分、建物外周部、バルコニーなどに設置されていること

4-3 更新対策(共用排水管)

等級は、特に配慮した措置(等級3)と基本的な措置(等級2)、その他(等級1)の違いを示しています。

「特に配慮した措置」(等級3)とは下記のすべての対策を講じた場合で、

「基本的な措置」(等級2)はaとbの対策を講じた場合です。

 a.躯体を傷めないで排水管の更新を行うことができる

  例)共用排水管が貫通部を除き、コンクリートに埋め込まれていないこと

 b.専用住戸内に立ち入らずに排水管の更新を行うことができる

  例)共用排水管が共用部分、建物外周部、バルコニーなどに設置されていること

 c.共用排水管の更新時における、はつり工事や切断工事を軽減することができる

  例)分解可能な排水管の使用や新しい排水管の設置スペースをあらかじめ設けておくなど

4-4更新対策(住戸専用部)

間取り変更などの自由度を高めるために重要な、躯体天井高さを表示します。

ちなみに、一般的なメンテナンス時期は、それぞれの部位でおおよそ目安があります。

部位にもよりますが、取り換えの時期は、短いもので12年ぐらい、長いもので40年と様々です。マンションの長期修繕計画のガイドラインが国交省から出ていますので参考にしてください。

参考

新築住宅の住宅性能表示制度ガイド 住まいの情報発信局 

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/081001pamphlet-new-guide.pdf

配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)  一般社団法人 受託性能評価・表示協会

https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/shintiku/05-04.html

長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント(平成20年6月策定) 国交省

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html