2020.5.16 投資の目安

不動産投資をする場合、投資の目安となるのは「利回り」ですが利回りで表しているものには、表面利回り実質利回りがあります。

表面利回り(グロス) =

年間の家賃収入の総額/物件価格 × 100 (%)

実質利回り(ネット) =

(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

         諸経費:管理費や固定資産など

            購入時の諸経費:登録免許税など

ともに単年度の利回りですが、概略をつかむのにグロスを使い、更に詳細を詰めるのにネットを使って確認すると思います。

だたし、さらに詳細に見ていく場合は、長期にわたる運営を考慮して考えていきます。

新築を購入する場合と築古を購入する場合には、修繕費改修費などが大きくかわるので、注意する必要があります。

単年度の利回りで購入を決めたけれど、購入後、修繕費等思った以上にかかり年次のキャッシュフローが悪化する場合もあります。

さらに、築古になってくると家賃が下がったり空室のリスクも発生するので、これらの事も考慮して投資する必要があります。

正しい投資判断をするための指標は、何を見るべきか考えてみましょう。

投資の資本コストと比較される指標は、内部収益率です。内部収益率は、投資期間中キャッシュフローから計算されます。不動産では10年ぐらいをめどに計算している例が多いです。

資本コストとは、企業の資金調達に伴うコストのことで、銀行への利子、社債権者への利回り、株主への配当などを含みます。

IRRが資本コストより大きければ投資します。

内部収益率(IRR: Internal Rate of Return)の計算式

C0:初期キャッシュフロー(投資額が100万円の場合、−100万円)

C1~n:n年目のキャッシュフロー総額

r:IRR

投資によって、将来どれだけの利益が得られるかを示す指標は、正味現在価値です。投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値の総和からキャッシュアウトの現在価値の総和を引いた額で計算されます。NPVがプラスになれば投資の意思決定をします。

正味現在価値(NPV:Net Present Value)の計算式

I : 必要な投資額(初期のみ)

C1~t:t年後の期待キャッシュフローの総額

r:投資のリスクに見合う割引率

IRR、NPVは、ともに時間と収益性を考慮していますがそれぞれデメリットもあります。

IRRのデメリットは、利回りのみを見ているため、投資によって得られる利益の大きさを考慮できないことです。NPVのデメリットは、割引率の変動によって過大評価・過小評価される可能性があることです。

それでは、投資するのにはどの収益性を重視するのでしょうか?

IRRとNPVは、投資する金額に制限がある場合は、効率性を重視してIRRで評価し、

投資に使えるお金に余裕がある場合は、規模を重視してNPVで評価する場合が多いようです。