2020.5.12 不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは、おもに2つに分類されます。

「アパート・マンションローン」と「プロパーローン」です。

アパート・マンションローン、もしくはアパートローンとは、不動産投資収益(他人の資本)以外で安定した収入がある方を対象とした、金利や融資期間など内容が決まっている融資商品です。設定された条件に一致すれば、融資が受けられるローンです。

プロパーローンとは、資金力や資産状況、物件の評価などを判断して、都度作り上げられる金融商品です。審査期間が、アパートローンに比べてプロパーローンの方が長くかかります。

金利は、ご存じの通り「固定金利」「変動金利」「選択型固定金利」があります。金利の固定期間が全期間にわたるのか、固定金利の期間がないか、または一定期間後に固定か変動を選択できる違いがあります。

融資の返済の方法は、「元金均等返済」と「元利均等返済」があります。

元金均等返済は、元金の返済が一定で、利息がプラスされるため、返済が進むと毎月の返済額が減っていきます。

元利均等返済は、月々の支払いが一定になるように計算されたものです。月々の返済総額の中身は返済が進むほど元金が返済されるため利息が減っていきます。

シミュレーションをしてみると、当初の支払い金額が大きいのは元金均等返済ですが、総返済額が多くなるのは元利均等返済となります。

どのような融資がいいのかは、事業の主体や、キャッシュフロー等が影響されるため人生設計と大きくかかわってきますので慎重に検討すべきです。

一方、融資の条件は、一般的に「属性」「与信」「担保価値」「銀行の融資基準」とされています。

まずは、見られるのは借主の属性です。銀行が言う属性とは「融資を申し込む人の勤務先・年収などの社会的・経済的背景のこと」です。ここから貸していい人なのか、どれくらいが金額の限度なのかを見まるとされています。

次に与信です。与信とは、「人物の評価を行い、限度額を設定すること」です

基本となるのは、収入と支出のバランスですので、与信額は融資後のキャッシュフロー状態によって決定されます。

次に担保価値です。担保価値は、不動産鑑定評価で使われる「積算法収益還元法」で評価されます。この2つの数字を元に、担保価値に対して融資する割合(掛けね)をかけた額が融資限度額になると言います。

一般的に木造建物よりRC造建物の方が、RC造の方が法定耐用年数が長く、資産価値も長くなるため融資を受けやすいようです。

最後に金融機関の融資基準です。各金融機関が内部基準を設けています。その中でも最低限必要な自己資金比率が重視されているようです。

不動産の流動化においては、不動産価格のおおよそ30%が自己資本、借入金が70%というのが一般的なのでこの当たりが目安になるかもしれません。